Проблемы оформления и последствия несвоевременного возврата имущества по договору аренды
Действующее законодательство РФ в части арендных отношений ясно указывает, что по окончании договора аренды имущество должно быть возвращено Арендодателю (ст. 622 ГК РФ). Если в момент начала арендных отношений с подписанием приёмо-передаточного акта у сторон сложностей обычно не возникает, то при окончании его действия случаются различные казусы. Иногда это осложняется испорченными отношениями и даже открытыми конфликтами.
Например, срок договора закончился, а Арендатор просто не появляется в арендуемом помещении. Или акт возврата сторонами подписан, но Арендатор по-прежнему находится в помещении и не съезжает.
Что говорит закон и правоприменительная практика?
1.У каждой из сторон по договору аренды существует безусловная и императивная обязанность по отношению друг к другу в части арендуемого имущества. У Арендатора – вернуть, у арендодателя – принять. Причём возврат и принятие имущества осуществляются в том виде, в котором есть. А вот состояние этого имущества, включая все недостатки, должно быть отражено в акте. Арендодатель не имеет права уклоняться от принятия имущества, даже если оно находится не в том виде, в котором ожидается возврат.
Вместе с тем на основании судебной практики можно сделает вывод о том, что и фактические поступки сторон могут свидетельствовать о действиях, нацеленных на возврат и принятие арендованного имущества даже в отсутствие акта.
Например, Арендодатель вправе по окончании срока действия договора самостоятельно занять свободное, но формально невозвращенное по акту арендованное помещение, просто сменив замки и перекрыв Арендатору возможность доступа. Лишенный возможности доступа в помещение, Арендатор с точки зрения закона фактически прекратил пользование, а нахождение помещения под контролем Арендодателя свидетельствует о возврате помещения владельцу.
Что касается имущества Арендатора: Арендодатель вправе передать его на ответственное хранение и в отсутствии согласия Арендатора. Разумеется, Арендатора необходимо об этом уведомить заблаговременно и предоставить ему возможность вывезти своё имущество самостоятельно и добровольно. Риск Арендатора в данном случае состоит в том, что платежи за ответственное хранение его имущества в итоге могут быть отнесены именно на него. Ведь по окончании срока действия договора проживание в помещении является незаконным. Те же последствия наступают и для Арендодателя, если он отказался или уклонился от приёма имущества, и Арендатор взял сам или передал это имущество третьему лицу на ответственное хранение.
Особое внимание своевременному освобождению арендованного помещения стоит уделить тем Арендаторам, деятельность которых связана с имуществом третьих лиц. Например, хранение чужих вещей или сдача помещения в субаренду. Поскольку при решении вопросов освобождения помещения имущество третьих лиц, находящихся в арендованном помещении, но с ведома или по распоряжению Арендатора, будет рассматриваться как имущество самого Арендатора.
2. От обязанности вернуть имущество нельзя отказаться или уклониться, мотивируя это удержанием имущества Арендодателя, как обеспечение исполнения его встречных обязательств. А вот Арендодатель вправе удерживать имущество Арендатора по окончании договора, как обеспечение исполнения его обязательств. Но только в части оплаты задолженности по аренде.
3. Акт приёма передачи является лишь одним из доказательств возврата имущества и должен оцениваться наряду с другими фактическими обстоятельствами. Например, если акта возврата между сторонами нет, но при этом в помещении с разрешения Арендодателя фактически находится другой Арендатор, то первый Арендатор будет считаться возвратившим имущество.
4. Фактическое нахождение Арендатора в помещении и пользование им после подписания акта возврата влечёт за собой оплату такого пользования. Причём, если ранее суды исходили из оплаты помещения по ценам договора как арендной платы, то теперь внедоговорное пользование оплачивается по критерию неосновательного обогащения. В этом случае могут возникнуть сложности с расчётом цены.
5. Некоторые Арендодатели устанавливают повышенную арендную плату на тот случай, когда пользование арендованным имуществом осуществляется и после окончания действия договора. Суды рассматривают данное превышение как неустойку, которую Арендатор (при определённых знаниях и навыках) может снизить. Договором не исключены также случаи неустойки за досрочный возврат имущества.
6. Несвоевременный возврат имущества, повлиявший на просрочку его передачи новому Арендатору, может повлечь за собой взыскание убытков с прежнего Арендатора.
Из всего этого можно сделать вывод:
Наиболее значимыми с юридической точки зрения являются, всё-таки фактические поступки и действия сторон. Если акт возврата имущества сторонами не подписан и вообще никак документально не оформлен. Но Арендатор смог доказать, что по окончании договора арендуемое помещение находится под полным фактическим управлением и контролем Арендодателя. Это позволяет Арендодателю беспрепятственно осуществлять полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению. Также считается, что Арендатор это имущество вернул.